Bedrijfsgebouw Goudsesingel, Rotterdam

De ontwikkelaar van dit bedrijfspand aan de Goudsesingel 230 wilde weten of hij short stay studentenappartementen kan realiseren in dit aantrekkelijke woongebied. In samenwerking met Studio Joost van Dijk verkenden we de opties en de relevante regelgeving.

Het bedrijfsgebouw aan de Goudsesingel is in 1948 ontworpen door de architecten Herman en Evert Kraaijvanger voor de firma N. Aandagt & Zn, groothandel in huishoudelijke artikelen in Rotterdam. Het gebouw, dat onder de beeldbepalende objecten binnen het Hoogkwartier in Rotterdam valt, vormt samen met de naastgelegen Rijksmonumenten en gemeentemonumenten een beeldbepalend ensemble dat in 2011 is uitgeroepen tot nationaal aandachtsgebied wederopbouw.

Het cultuurhistorisch erfgoed kan gezien worden als kans voor (her)ontwikkeling, omdat het gebouw getransformeerd kan worden tot een aantrekkelijk woonmilieu voor jonge stedelingen en studenten. Het gebouw aan de Goudsesingel staat op dit moment leeg. De opdrachtgever wil short-stay appartementen (tijdelijke verhuur) in het gebouw realiseren. Voor de ontwikkelaar van het gebouw onderzochten we wat de meest rendabele manier is om studentenkamers te maken in het gebouw.

Huidige Situatie

We keken onder andere naar de regelgeving rond verhuur. De bouwregelgeving voor kamergewijze verhuur beperkt het aantal mogelijkheden van verkavelen. Dit heeft met name te maken met de eisen voor vluchten en brandcompartimentering. De eisen voor kamerverhuur zijn echter wél lichter dan die voor bijvoorbeeld een hostelfunctie.

Ook evalueerden we de kosten en opbrengsten van meerdere transformatieopties, variërend van zo veel mogelijk studentenwoningen met grote aanpassingen aan het gebouw (hoge kosten en hoge opbrengsten), tot zo min mogelijk aanpassingen aan het gebouw en daarbinnen zo veel mogelijk studentenwoningen (lage kosten, lagere opbrengsten). Met name de regelgeving omtrent ventilatie is bepalend voor het aantal studentenkamers dat mogelijk is zonder grote aanpassingen aan de gevels te hoeven doen.

Oorspronkelijk ontwerp

Verbouwing in de jaren ’80

Oorspronkelijk ontwerp

Verbouwing in de jaren ’80

Verkavelingsstudie

Resultaat

De opdrachtgever heeft zicht gekregen op de opties voor dit gebouw en de sleutelfactoren die bepalen hoeveel appartementen in het gebouw gerealiseerd kunnen worden en wat dat betekent voor de investering en opbrengsten. Ook heeft hij door de studie inzicht in de relevante bouw- en verhuurregelgeving voor het pand.